(資料圖片僅供參考)

太意外了，一大批兩年前上車的業主們，被精準傷害到了。

價格戰的魔法，卷到了前海。

周末，深圳兩大網紅盤拿證。

11月18日頤城瑧灣悅家園獲批預售，備案均價9.04-11.98萬/平；11月20日天健悅灣府獲批預售，備案均價8.27-10.93萬/平。

前者位于前海的媽灣，后者位于前海的桂灣，價格迎來近兩年新低，一時間深圳人炸開了鍋。

首先是頤城臻灣悅家園，開盤就是92折。

321套住宅，備案均價約10.6萬/㎡（折后均價9.66萬/平），單價區間約9-12萬/㎡，總價區間約1018-1989萬。

似乎和近兩年前海開盤的新房價格差距不明顯。

但就在大家忙著準備資料登記的時候，項目甩出了前海有史以來最大優惠價：

i深圳登記前300名：總價優惠30萬

凍資前300名優惠：小戶型30萬，大戶型70萬優惠

11月30日前準簽優惠：小戶型30萬，大戶型60萬

12月10日前準簽優惠：小戶型20萬，大戶型40萬

12月20日前準簽優惠：小戶型10萬，大戶型20萬。

瞬間將開盤價，壓到最低8.2萬/平起。

實際上，據市場確認的消息，準時簽約小戶型優惠可以去到90萬起，大戶型優惠可以去到160萬起。

其次是天健悅灣府，備案直接備到近3年最低，開盤價回到了2019年前。

626套住宅備案均價約9.6萬/㎡，單價區間約8.3-10.7萬/㎡，總價區間約942-1813萬。

市場讓利，可以說卷到了近幾年的新低。

只能說，在深圳樓市觀望情緒蔓延的趨勢下，連前海網紅盤都避免不了加入這場價格戰。

作為后面才入市的新房，很難不接受市場真的冷到不行的事實。

實際上今年前海的頤城棲灣里就已經提前釋放出了前海新房市場的信號。

今年9月頤城棲灣里開盤推出352套住宅，賣出347套，去化98.5%，出乎意料地沒有日光。

但對于還沒上車自住的準業主來說，則是等到的好運氣。

對比前兩年前海的打新價格，不僅賺了時間，還節約了持有的成本。

算上新房折扣，外加便宜了的銀行基準利率，幾乎是打了個八折。

網紅盤價格卷起來，有人開心就有人愁。

連前海都卷起來了，相信沒有幾個業主能夠坐得住的。

特別是早兩三年上車的業主們，有些到現在新房都還沒有住上不單只，還要和開發商扯各種皮。

首先是前海近三四年上車的業主。

過去前海一房難求，加上市場火熱，搶到就是賺到的行情，讓絕大部分業主都是閉眼選房。

但現在前海的新房越來越多，越來越不稀缺，將來的二手房轉手，會是最大的阻力。

另一方面，別人不僅買得比自己便宜，而且利息成本也更低，將來掛低價的彈性也比自己大。

頤城瑧灣悅家園備案均價9.04-11.98萬/平，天健悅灣府備案均價8.27-10.93萬/平，還送精裝。

對比過去毛坯的頤城棲灣里、嶸璽家園、深業頤灣府，相當于便宜了1-2折。

其次是寶安新安和寶中過去兩三年的新房業主。

相信這批業主是最難受的了。

比如尖崗山壹號花園的業主。

大關買房的時候，不僅備案均價去到了8.2-9.5萬/㎡，還是毛坯。

但這個價格既可以直接買頤城瑧灣悅，也可以直接天健悅灣府。

比如玖玖頌閣，周邊城市界面一般，配套規格也不如前海的這兩個項目。

但是備案價格也去到了8.9-9.5萬/平。

如果時間線再往回走，會發現寶中2019年和2020年分別入市的云璽錦庭、都市茗薈花園一期以及新錦安公館，最高價甚至都超過了前海過去的項目的最高價。

所以，有時候早上車，未必真的就撿到了便宜，有可能是吹山頂最涼風的一次。

接下來還會有什么影響？

前海這兩個盤釋放出來的信號，可以說是具有風向標式的信號。

一方面，價格壓力會傳遞到將要入市但還沒入市的前海新盤。

比如天健悅灣府旁邊的深業云海灣。

兩個項目同樣是毛坯限價9.2萬/平，并且地段位置，周邊的配套都差不多，很大概率開盤價格是向天健悅灣府看齊的。

但看齊估計還不夠，打折的壓力可能比天健悅灣府還要大。因為天健悅灣府的人才房只租不售，但深業云海灣自帶不少未來價格只需要6折的人才房。

另一方面，對寶安還未入市的項目來說，尤其是價格打算備案到8萬+/平的項目，未來市場可能會比想象的更差。

連前海都出現8字頭的價格，那么市場一定會對寶安8萬/平以上的項目保持觀望態度，況且前海的規劃藍圖更好，更高大上，地段位置也更優越。

比如都市茗薈二期，如果參考2019年一期入市的均價10.9萬/平，價格再備案到10萬+/平就比較難了。

一方面市場難以接受，另一方面官方層面也大概率不會允許。

畢竟官方把寶中地塊毛坯限價整體壓在了8.5萬/平—8.8萬/平。

比如新安寶安中醫院對面的中南項目，備案就算依舊能備到和周邊存量項目8萬-10萬/平一樣的價格，市場也不會接受。

再比如寶中這兩年新拍的地塊，鴻榮源A004-0175宗地（限價8.5萬/平）、越秀A003-0434宗地（限價8.86萬/平），就算按照限價的價格開盤，市場都不一定會買單。

因為隔壁的前海還有好幾個限價項目等著入市。

所以，對寶安的項目來說，也只會越來越卷。

一番“價格戰”是避免不了的了，甚至可能會更慘烈，更夸張。

看到這里，可能有人會說，連前海都卷成這樣了，還有買的必要嗎？

首先要明白，以前那種靠概念，靠倒掛去搶前海的思維需要調整一下了。

接下來的市場，誰也說不好。

其次，如果回歸居住價值，前海依舊是值得看的區域。

特別是在前海工作生活的群體，片區的紅利兌現、生活配套升級等都還有看頭。

如果這次前海的這兩個網紅項目搶不到也沒關系，可以等前海接下來的項目。

比如前海時代三期，位置更好，這個項目估計是市場未來比較期待的項目。

所以開發商沒頂住壓力降價，再加上6折的人才房“攪局”，接下來，將會是最考驗深圳人買房心態的時刻。